Huurachterstand, ontruiming en de Wsnp
Als uw huurder wordt toegelaten tot de Wsnp wordt de huurachterstand die op dat moment bestaat voor drie jaar bevroren. U mag in deze periode geen ontruimingsprocedure starten voor deze huurachterstand. U moet de hele periode die de schuldsanering duurt afwachten of de huurachterstand wordt ingelost. Is dat niet (helemaal) het geval? Dan ontstaat er na afloop van de schuldsanering een ‘natuurlijke verbintenis’ voor het opengebleven bedrag. Dat betekent dat de huurder een morele verplichting heeft het bedrag te betalen. U kunt dit echter niet bij de rechter afdwingen.
Toelating tot de Wsnp betekent eveneens dat u als woningcorporatie een eventueel vóór de toelating tot de Wsnp verkregen, maar nog niet ten uitvoer gelegd ontruimingsvonnis niet meer ten uitvoer kunt leggen. De tenuitvoerlegging wordt gedurende de schuldsanering opgeschort, mits de lopende huurtermijnen worden voldaan.
Deze regels zijn er omdat de Wsnp de huurder op deze manier de mogelijkheid geeft zijn of haar financiële situatie weer op orde te krijgen. Een ontruiming zou daar natuurlijk niet aan bijdragen.
Nieuwe huurachterstand? Dan kunt u opzeggen of ontbinden
Uw huurder krijgt gedurende de schuldsanering voldoende geld ter beschikking om zijn of haar vaste lasten te betalen. Ontstaat er dan toch een nieuwe huurachterstand? Dan kunt u op basis van artikel 305 lid 3 van de Faillissementswet (Fw) de huurovereenkomst opzeggen. U moet daarbij wel de gebruikelijke opzegtermijn in acht nemen.
In de opzegging moet u de reden voor de opzegging en de einddatum van de huurovereenkomst opnemen. Ook moet u de huurder de kans geven om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of hij of zij al dan niet toestemt in de beëindiging van de overeenkomst. Doet uw huurder dat niet? Of reageert hij niet? Dan kunt u de kantonrechter verzoeken de huurovereenkomst op de aangegeven datum te beëindigen. Daarnaast kunt u een ontruiming vorderen.
U kunt bij een nieuwe huurachterstand de huurovereenkomst ook ontbinden op grond van wanprestatie (artikel 6:74 Burgerlijk Wetboek). De rechter zal in dat geval een belangenafweging maken tussen de hoogte van de huurachterstand en de belangen van de huurder. Bij een opzegging zoals hiervoor beschreven maakt de rechter een dergelijke belangenafweging niet.
Advies nodig?
Van den Berg De Rie & Uyterlinde verzorgt al ruim 25 jaar de incasso van huurachterstanden voor vele woningcorporaties. Onze specialistische incassoteams hebben veel ervaring met huurincasso, kennen de specifieke wet- en regelgeving én weten wat er speelt in de branche. Wij kunnen u bij uw debiteurenbeleid ondersteunen, maar wij nemen indien gewenst ook het hele incassotraject over. Dat doen wij maatschappelijk verantwoord, waarbij onze aanpak erop is gericht om ontruimingen zo veel mogelijk te voorkomen.
Heeft u vragen over een huurachterstand, de Wsnp, of een mogelijke ontruimingsprocedure? Neem dan gerust contact met ons op.